AKO POSTUPOVAŤ

Na tejto stránke nájdete užitočné informácie a odpovede na často kladené otázky týkajúce sa odhadu hodnoty nehnuteľností.

 1. Základné pojmy v oblasti ohodnocovania nehnuteľností

Znalec -  v prípade odhadu hodnoty nehnuteľností ľudia používajú pojem “súdny znalec“, „odhadca“ a podobne. Je potrebné pripomenúť, že súčasná právna legislatíva pozná už len pojem „znalec“, tzn. pojem „súdny znalec“ nie je úplne správny, keďže znalec vykonáva odbornú činnosť nie len pre potreby súdu a orgánov verejnej moci, ale aj pre potreby právnických a fyzických osôb.

Všeobecná hodnota – ide o hodnotu nehnuteľnosti, ktorú znalec stanovuje v znaleckom posudku. Táto hodnota by mala zodpovedať predajnej cene, ktorú možno dosiahnuť na voľnom trhu, keď predávajúci aj kupujúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou, bez vedľajších pohnútok (zrýchlený predaj, predaj rodine a pod.). Na všeobecnú hodnotu vplývajú mnohé faktory (technický stav nehnuteľnosti, vybavenie nehnuteľnosti, aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami a pod.), ktoré znalec musí vo výpočte zohľadniť. Všeobecná hodnota nezahŕňa vplyv špecifických vplyvov (napr. predaj medzi rodinou, osobitný záujem kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť vyššiu cenu, predaj pod časovou tiesňou a pod.). Niekedy sa medzi ľuďmi používa miesto pojmu „všeobecná hodnota“ nesprávny pojem „cena nehnuteľnosti“. Cenu nehnuteľnosti možno vyjadriť ako finančný objem, ktorý zaplatí kupujúci predávajúcemu za istú vec. Cena závisí od dohody medzi oboma stranami. Cena nehnuteľnosti môže byť rôzna, ale aj rovnaká ako jej hodnota. Príklad môže byť predaj jedného bytu rôznymi realitnými kanceláriami (každá bude mať výslednú cenu pravdepodobne rôznu -  v závislosti  od zisku), prípadne predaj bez realitnej kancelárie (cena bude nižšia, keďže je znížená o maržu realitnej kancelárie). Ak sa ten istý byt bude predávať blízkej rodine, jeho cena bude ešte nižšia. Osoby, ktoré predaj „netlačí“ sa snažia zase cenu zo začiatku navýšiť a vyčkávajú, prípadne len pomaly spúšťajú z ceny. Osoba, ktorá sa chce nehnuteľnosti zbaviť z rôznych dôvodov (najmä časová tieseň) zase cenu zníži rýchlejšie a môže dôjsť aj k predaju „pod cenu“. Na cenu nehnuteľnosti teda vplývajú mnohé faktory, ktoré sú často subjektívne a znalec ich nemôže zahrnúť do výpočtu všeobecnej hodnoty. Úloha znalca je byť nestranný a nezaujatý.

Medzi ľuďmi často prevláda názor, že znalec stanovuje nižšiu hodnotu, ako je skutočná predajná cena nehnuteľnosti. Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú má táto v danom čase, mieste. Znalec stanovuje hodnotu podľa svojho najlepšieho svedomia a vedomia a je za výslednú hodnotu zodpovedný. Tvrdiť teda hneď, že hodnota nehnuteľnosti je nízka (prípadne vysoká) je nesprávne – nechajte si znalcom vysvetliť postupy a vplyvy, ktoré pri výpočte zohľadnil. Pri odovzdávaní posudku objednávateľovi je bežná prax, že znalec stručne informuje objednávateľa o výsledkoch a záveroch a stručne vysvetlí postup výpočtu všeobecnej hodnoty. Podrobný výpočet všeobecnej hodnoty je popísaný v posudku. Tento však nemusí byť zrozumiteľný laickej verejnosti, keďže pri výkone svojej činnosti znalec používa množstvo informácií (technických, právnych) a postupov a ich celé obsiahnutie a popísanie v posudku by zabralo veľké množstvo času, posudok by bol vypracovaný nehospodárne a zbytočne by sa predražoval. Názory na vypočítanú hodnotu sa môžu líšiť, znalec je však pri jej výpočte objektívny a nezaujatý.

 2.  Načo je potrebný znalecký posudok?

Znalecký posudok slúži na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a taktiež zdokumentovanie aktuálneho technického stavu nehnuteľnosti. Znalecký posudok sa vypracováva pre rôzne účely, tzn. pre každý účel má znalecký posudok isté špecifiká. Posudok platí vždy len pre daný účel, pre ktorý je zhotovený.

  3. Aká je platnosť znaleckého posudku?

Znalecký posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku (v tomto prípade stanovená všeobecná hodnota) nie je možné použiť pre preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho. Teoreticky možno konštatovať, že všeobecná hodnota stanovená v znaleckom posudku je „platná“ v tom období, v ktorom nedošlo k zmene faktorov, ktoré vplývajú na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti. Keďže faktorov, ktoré vplývajú na všeobecnú hodnotu je veľa, nebude platnosť všeobecnej hodnoty a tým aj znaleckého posudku dlhá. Táto doba je skôr závislá od času, ktorý akceptuje inštitúcia (orgán verejnej moci, fyzické a právnické osoby,..), pre ktorej potreby je znalecký posudok vypracovaný (samozrejme pri stave, keď nedošlo k výrazným zmenám na nehnuteľnosti alebo na trhu s nehnuteľnosťami). Bežne sa táto doba pohybuje do 1 roka. Z hľadiska výpočtov, ktoré sú potrebné na stanovenie všeobecnej hodnoty by aj v prípade „zmrazenia“ technického stavu nehnuteľnosti (tzn. nedošlo by k stavebným zmenám a pod.) a trhu s nehnuteľnosťami (čo je prakticky v dnešnej dobe nemožné) je najdlhšia doba, počas ktorej by sa výpočet nezmenil doba rovná perióde aktualizácie koeficientu vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve (vydáva štatistický úrad Slovenskej republiky), pričom tento sa aktualizuje po kvartáloch (s 3 mesačným oneskorením).

 4. Kto môže vypracovať znalecký posudok?

Znalecký posudok môže vypracovať znalec zapísaný v príslušnom odbore a odvetví v zozname znalcov na Ministerstve spravodlivosti SR (MS SR). Jeden znalec môže byť zapísaný súčasne vo viacerých odvetviach (napr. Pozemné stavby, Projektovanie, Odhad hodnoty stavebných prác), výnimočne už vo viacerých odboroch (napr. Strojárstvo, Stavebníctvo). Znalec musí spĺňať osobitné požiadavky stanovené zákonom (vzdelanie, prax, pravidelné preskúšavanie).

  5. Čo je potrebné na vypracovanie znaleckého posudku?

Pre vypracovanie znaleckého posudku sú potrebné podklady, ktoré závisia od rôznych faktorov. Za poskytnuté podklady je zodpovedný objednávateľ. Časť podkladov si vie znalec zabezpečiť svojpomocne (napr. zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti, fotodokumentácia a pod.). Bližšie sú popísané v záložke „PODKLADY“, pričom pre každú nehnuteľnosť môžu byť podklady individuálne.

  6. Aký je postup ohodnotenia a čo je k ohodnoteniu potrebné?

Postup pre vypracovanie znaleckého posudku a stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti je nasledovný:

 1. Pre vypracovanie posudku sú potrebné dokumenty, ktoré znalcovi slúžia ako podklad pre vypracovanie znaleckého posudku. Tieto podklady zabezpečuje objednávateľ posudku na vlastné náklady a budú mu po vypracovaní vrátené (znalec si vyhotoví kópie). Podklady sa líšia podľa typu nehnuteľnosti, spôsobu jej využitia, účelu posudku a pod. Bežné dokumenty, ktoré potrebujete pre vypracovanie znaleckého posudku sú uvedené v záložke “PODKLADY”.

 2. So znalcom sa dohodne dátum a čas obhliadky. Dĺžka obhliadky závisí od typu  nehnuteľnosti a rozsahu nehnuteľnosti. Na obhliadke znalec zameria nehnuteľnosť s príslušenstvom (oplotenie, prípojky inžinierskych sietí,..) a vyhotoví technický popis nehnuteľnosti. Ďalej sa vyhotoví fotodokumentácia interiéru aj exteriéru stavby, ktorá bude taktiež tvoriť prílohu znaleckého posudku. Na obhliadke sa spravidla odovzdajú požadované dokumenty, ktoré zabezpečuje objednávateľ (podklady podľa bodu 1.), tieto je možné samozrejme dodať aj neskôr. Nehnuteľnosť sprístupňuje znalcovi spravidla jej vlastník, prípadne jeho zástupca. Znalecký posudok nemožno bez obhliadky nehnuteľnosti vypracovať. Ak vlastnia nehnuteľnosť viacerí spoluvlastníci (napr. rodinný dom rozdelený na 2 byty), prístup musí byť zabezpečený k celej nehnuteľnosti, nie len jej časti.

 3. Nasleduje fáza vypracovania znaleckého posudku. V prípade jednoduchších nehnuteľností  je štandardná doba na vypracovanie znaleckého posudku cca 3 dni, v prípade ostatných nehnuteľností je táto doba závislá od dohody medzi znalcom. Doba vypracovania znaleckého posudku samozrejme závisí aj od poskytnutých podkladov, v prípade ich absencie sa samozrejme predlžuje.

 4. Odovzdanie znaleckého posudku spolu s originálmi podkladov, ktoré objednávateľ poskytol znalcovi.